Покупка недвижимости в Германии иностранцами и дает ли это какие-либо преференции для эмиграции?

Многих потенциальных мигрантов привлекает Германия – экономически локомотив Европы.

Страна, обладающая продвинуто социально инфраструктурой, высокими стандартами жизни, уникальной культурой, одновременно демонстрирует беспрецедентную открытость миру, проповедуя политику открытых дверей.

Покупка недвижимости в Германии

Есть несколько способов получить ПМЖ в этом государстве, и покупка недвижимости – неплохое подспорье для ускорения процесса и смягчения адаптационного периода.

Правовые аспекты

Кто из иностранных граждан может приобретать недвижимость:

  • В германии нет ограничений по национальному или какому-либо другому признаку.
  • Россияне, а также другие выходцы из СНГ имеют право стать собственниками следующих видов активов:
  1. жилые помещения;
  2. коммерческие площади всех типов;
  3. земельные участки в любом административном образовании федеративной республики.
  • Субъектами сделок могут быть:
  1. физические лица;
  2. юридические лица, зарегистрированные в РФ либо резиденты Германии, учредителями которых выступают граждане российской федерации.
  • Если покупатель – компания-резидент ФРГ, потребуется письменное свидетельство Handelskammer (немецкой Торговой Палаты) о законности ее деятельности на территории страны.

Юридические последствия для приобретателя

Права:

  • Факт наличия недвижимости в собственности – основание для получения шенгенской мультивизы, дающей возможность пребывания на территории ЕС, в частности в Германии, в течение 90 суток на протяжении 180 дней совокупным итогом. Однако намерение о покупке требует предварительного оформления национальной визы.
  • Права владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению, в том числе с целью извлечения дохода, вытекающие из факта собственности после юридического оформления сделки.

Важно! Покупка объектов недвижимого имущества не дает оснований для получения вида на жительство. О том, как это сделать читайте в статье о том как оформить ВНЖ в Германии.

Обязанности:

  • Внесение налогов и сборов, установленных законодательством.
  • Оплата коммунальных услуг.

Ответственность

Уклонение от исполнения влечет:

  • Значительные денежные штрафы.
  • Отказ от предоставления визы или ее аннулирование.
  • При наличии ВНЖ, лишение и депортацию.
  • Сумма долга вносится в поземельную книгу и на нее начисляется пеня.
  • При отсутствии погашения в течение длительного времени объект придаётся на аукционе. Если сумма от реализации превышает задолженность по платежам и штрафам, остаток возвращается бывшему собственнику.

Виза Германия

Поиск объекта недвижимости

Самостоятельно

Интернет предоставляет широкие возможности:

Immobilien Scout 24 immobilienscout24.de

 

Самый крупный портал, специализирующийся на торговых операциях с недвижимостью.

Собраны данные по всем федеральным землям.

Для тех, кто знает немецкий язык.

Prian.ru prian.ru

 

Российский ресурс, обладающий удобным интерфейсом и результативной системой поиска по параметрам.

Также дает возможность оставить онлайн-заявку для профессиональных риелторов:

форма.

Через посредника

Общая информация:

  • По немецкому законодательству участие риелтора в процессе не обязательно. Однако иностранцу трудно разобраться в реалиях местного рынка. Поэтому обращение в специализированное риэлтерское агентство – разумный шаг, увеличивающий шанс на удачную сделку.
  • Поскольку в Германии много покупателей из РФ и других регионов СНГ, в большинстве компаний есть русскоговорящие сотрудники, а у крупных фирм имеются представительства в Санкт-Петербурге и Москве.

Обязанности риелтора:

  • Сопровождение клиента в процессе выбора, заключения сделки, оформления свидетельства о собственности.
  • Ведение переговоров.
  • Консультации по вопросам качества объекта, его юридического статуса, прав и обязанностей, вытекающих из факта приобретения.
  • Решение финансовых вопросов с банками.

Подтверждение компетентности и законности:

  • Наличие лицензии, выданной на основании § 34с GewO (Кодекса об экономической деятельности).
  • Членство в Verband Deutsher Makler (Ассоциации маклеров Германии): ivd.net.

Этапы заключения стандартного договора купли-продажи

Открытие счета в немецком банке:

  • Все расчеты должны проходить в безналичном режиме.
  • Оплата разрешена с любого счета, в том числе в российском банке.
  • Иностранец имеет право на открытие счета в банке ФРГ, однако возможны сложности в случае темного происхождения денег. Органы финансового мониторинга проявляют непреклонность и дотошность в этом отношении.
  • Для процедуры открытия счета необходимо личное присутствие, поскольку метод «почтовой легитимации» в отношении иностранных клиентов запрещен.
  • Счет открывают в евро.
  • Внесение средств возможно сразу после открытия.

Проверка объекта:

  • Ознакомление с данными из Grundbuch (Поземельной книги), что позволяет избежать приобретения отягощенных активов, например, ипотекой.
  • Нормативные документы полезные для проверки нюансов:
  1. Teilungserklärung – жилищный устав позволит понять структуру собственников, правила проживания, например относительно домашних животных и т. д.;
  2. Eigentümerversammlungsprotokolle – протоколы общих собраний владельцев содержат полезную информацию о будущих соседях, принимаемых решениях, например относительно ремонта;
  3. Wirtschaftsplan – экономический план и Nebenkostenabrechnung – расчет коммунальных платежей позволят понять структуру коммунальных платежей (Hausgeld/Wohngeld) и их ежемесячные размеры.

Заключение контракта:

  • Договор подписывается лично либо через доверенное лицо.
  • Этот этап требует обязательного, установленного законом нотариального заверения. Варианты:
  1. В конторе одного нотариуса одновременно либо поочередно.
  2. У разных нотариусов, возможно даже в разных городах.
  • Вступление в силу после процедуры нотариального заверения с обеих сторон.
  • В случае дистанционной процедуры через представителя, оформляется нотариальная доверенность и делается ее апостиль.

Финансовые расчеты

Задаток:

  • В соответствии с законом такое условие не обязательно.
  • Однако в счет своей комиссии риелтор берет с иностранных покупателей аванс в размере причитающейся ему суммы.

Полная оплата:

  • Варианты:
Напрямую Производится на счет продавца после того, как получено письменное уведомление нотариуса о том, что все предпосылки (Preisfälligkeitsbescheinigung) выполнены.

Используется в подавляющем большинстве случаев.

Notaranderkonto Через трастовый счет нотариуса, открываемый под конкретную сделку после факта ее подписания.

В течение определенного договором срока (2–4 недели) покупатель вносит полную стоимость, после чего получает ключи и имеет право на въезд.

Нотариус переводит средства продавцу после выполнения предпосылок.

Схема применяется в случаях, когда требуется срочное переселение.

  • Preisfälligkeitsbescheinigung:
  1. Auflassungvormerkung – перерегистрация прав собственности на покупателя;
  2. Löschungsbewilligung – решение банка на полное аннулирование всех обременений (залог, ипотека) – при наличии.
  3. Verwalterzustimmung – получение разрешения на куплю-продажу от управляющего дома.

Внесение налога за приобретение недвижимости:

  • Ставки устанавливаются на уровне федеральных земель.
  • Данные на 2018 год:
Процент

Регион

6,5
  • Берлин Саар
  • Шлесвиг-Гольштейн
  • Тюрингия
  • Северный Рейн-Вестфалия
6

 

  • Бранденбург
  • Гессен
5
  • Баден-Вюртемберг
  • Бремен
  • Нижняя Саксония
  • Рейнланд-Пфальц
  • Саксония Анхальт
  • Мекленбург-Померания
4,5
  • Гамбург
3,5
  • Бавария
  • Саксония

Особенности налоговой системы Германии

Регистрация собственника:

  • Процесс состоит из 2-х этапов параллельно подписанием обязательств и финансовых расчетов:

Заявка на регистрацию

Примечание

1. на предварительную Отсылается нотариусов в Grundbuchamt (поземельный суд) в виде заказного письма.

После этого начинают выполняться предпосылки, осуществляться расчеты.

2. на окончательную с одномоментным аннулированием предварительной. После уплаты налоговых сборов.
  • Grundbuchamt представляет из себя электронный кадастр. В любой момент собственник имеет право получить из него выписку, имеющую юридическую значимость для предъявления во всех инстанциях.
  • Минимальный срок оформления сделки от подписания договора до перерегистрации занимает 4 месяца. Процедура затягивается в случае возникновения таких обстоятельств, как продажа через опекунский суд, по причине банкротства и т.д.
  • В связи с длительностью процесса, вносят условия договора дату «экономического перехода прав собственности», что дает возможность проживания, оплаты коммунальных услуг, сдачи в аренду. Обычно она устанавливается на первый день месяца, наступающего после оплаты всей суммы продавцу.

Издержки:

Кроме суммы сделки и налога на недвижимость потребуются следующие расходы:

Статья

Объем

Примечание

Услуги нотариуса

 

0,7–3% Зависит от цены актива, чем она больше, тем меньше процент вознаграждения.
Судебные издержки:

  • регистрация;
  • получение выписки из кадастра.
0,3–1%  
Комиссионные маклера    
Для крупных приобретений 3–6% с учетом НДС составит около 7%.
Для недорогих квартир 1500–5000€ предусмотрена твердая ставка

Цены на недвижимость по регионам за квадратный метр (€):

Город

Центр

Спальный район

Мюнхен 8940 6150
Дюссельдорф 6000 3690
Франкфурт на Майне 5620 3410
Гамбург 5181 2870
Штутгарт 5020 3540
Берлин 4741 3250
Кёльн 3425 2070
Дрезден 3200 2230
Дортмунд 3170 1600
Бремен 2300 1580
Лейпциг 2300 1550
Ганновер 2160 1750

При наличие синей карты или карты ВНЖ Германии, иностранные граждане имеют право проживать на территории страны, а также без визы передвигаться по всем странам шенгенского соглашения.

Статья 16а Конституции Германии и положения Женевской конвенции о беженцах гласят, что статус беженца предоставляется: особам, подвергшимся преследованиям по политическим мотивам.

Средняя стоимость иммиграции в Германию на основании регистрации фирмы составляет от двадцати до сорока пяти тысяч евро.

Рабочая виза в Германию – это разрешение на въезд и пребывание в стране в течение указанного периода с целью трудоустройства.

Государственная пошлина за рассмотрение заявления на гражданство Германии для взрослого составляет – 255 €, а для несовершеннолетних претендентов, которые ходатайствуют вместе с родителями – 51 €.

При получении высшего образования в Германии студенту доступно два типа магистратуры: konsekutiv и nicht konsekutiv — связанная и несвязанная с бакалавриатом.

Сборы для получения Шенгенской визы в Германию оплачиваются в кассах визовых центров в российских рублях по курсу Посольства Германии.

Наибольшая заработная плата в Гессене (110 % от средней зарплаты по Германии), Баден-Вюртемберг, Бавария.

Как получить двойное гражданство в Германии можно посмотреть в статье тут.

Налоговая система ФРГ имеет разделение на прямые и косвенные налоговые платежи.

Имея от работодателя рабочую визу, разрешение на работу в Германии на срок до 3-х лет выдается по прибытии в эту страну.

Объем инвестиций в развитие малого бизнеса в Германии составляет 51,5 % от всех финансовых вложений страны.

Основная цель участия в программе Au-Pair в Германии — изучение немецкого языка и знакомство с культурой зарубежной страны.

Поделитесь вашим мнением!
Добавить комментарий

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Визы иммиграция ВНЖ ПМЖ выезд
Adblock detector